Ev Sahibi Olmak İsteyenlere Müjde!..
Alemdar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Alemdar faiz oranlarının yüksek olmasının konuta ulaşım imkânını zorlaştırdığını vurgulayarak; “Firma olarak bu sorunu kendi bünyemizde bankadaki oranların yarısına yakın bir oranla 120 aya kadar olan vadelerle çözüyoruz. Bu anlamda birçok insanımızı konut sahibi yaptık ve yapmaya da devam edeceğiz. Peşinatını bulan herkesin şu anda konut alabileceği bir dönem. Önümüzdeki süreçte konut fiyatlarının artacağını ve bundan para kazanacağını bilen yatırımcılar şu anda hızlı bir şekilde konuta geçmeye başladılar” şeklinde konuştu.
Abdullah Bey, yeni bir ev almak isteyip de alamayan ve mevcuttaki evini yenilemek isteyen vatandaşlar tadilat ve işçilik ücretlerindeki fahiş rakamlar yüzünden neredeyse tadilata bir ev parası öder haline geldi. Bu konudaki düşüncelerinizi öğrenebilir miyiz?
Geçmişte, sektör bazında yaptığımız gider kalemi sıralamalarında birinci gider kalemi olarak demir, ikincisi beton, üçüncüsü ise İşçilik olarak belirlenirdi. Bugün geldiğimiz noktada ilk sıraya işçilik maliyetlerinin, ikinci sıraya beton maliyetlerinin, üçüncü sıraya ise demir maliyetlerinin geldiğini görüyoruz. Yapılacak olan tadilatların ağırlıkta olarak işçilik bazlı, ince iş olmasından dolayı işçilik maliyetinden kaynaklı ciddi bir fiyat yükselmesi var. İşçilik fiyatlarının artmasının en önemli sebeplerinden birisi yeterli miktarda usta ya da işçi bulunamamasıdır. Bunun en önemli nedeni her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de “Çırak-Kalfa “ bağının kesilmiş olmasıdır. Dolayısıyla tadilatlar günümüzde yeni bir ev almaya kıyasla çok daha pahalı bir konuma gelmiş durumda.
Konut arama oranlarına bakıldığında ise tüketicilerin %52'sinin satılık, %48'inin ise kiralık konut arayışında olduğu görülüyor. Tüketicilerin konut satın alma tercihlerinde dikkat çektikleri önemli unsurlara bakacak olursak; %57'si ikinci el konutları tercih ederken, %78’i konut alımını oturum amacıyla yaptığını belirtiyor. İkinci el konutlarda en önemli kriter %56 ile fiyat, %25 ile depreme dayanıklılık olarak öne çıkarken, sıfır projelerde ise %63 oranında fiyat ve ödeme koşulları öncelikli faktör olarak belirlendi. Bu veriler, Alemdar İnşaat olarak hizmetlerinizi geliştirme konusunda size ne gibi ipuçları sunuyor?
Konut arama oranlarında, satılık oranının kiralığa göre yüksek olmasının sebebi kiralık konutlardaki ciddi fiyat artışlarıdır. Son dönemde % 25 sınırı da kalktıktan sonra bekleyen bir talep de olduğu için kiralık konut ve işyerlerinde çok ciddi artışlar oldu. Önümüzdeki dönemde üretim artmazsa kiralık konut ve işyerlerindeki artışlar devam edecektir. Bu durum; imkânı olan vatandaşlarımızı satılık konut almaya yönlendiriyor. Bunun için satılık arayan ihtiyaç sahiplerinin oranı daha yüksek çıkıyor. Tüketici tercihlerine baktığımızda % 57’sinin ikinci el konutlara yönelmesinin sebebi de yine sıfır konutlara erişimin zor olmasından kaynaklanıyor. Özellikle, kredi imkânlarının düşük olduğu bir dönemde insanlar ellerindeki birikimleri ikinci el konutlarda değerlendirip bu şekilde konut sahibi olmaya yöneliyorlar. Bu durum ikinci el konutların oranının yüksek çıkmasına neden oluyor. Tüketicilerin % 78 oranında oturum amaçlı konut satın alması ise ülkemizde konut ihtiyacının ne boyutta olduğunu göstermesi açısından önemli bir kriterdir. Çünkü %78’e ulaşan bir oran -kiralık konutlarında fiyatlarının yüksek olması -nedeniyle sektördeki alarm zillerinin çalmaya başladığının göstergesidir. Bu durum yeterli miktarda konut üretme ihtiyacımızın artık kaçınılmaz bir noktada olduğunu göstermesi bakımından ciddi bir noktadır.
“Buradaki %25’lik depreme dayanıklılık oranı Türkiye ortalamasıdır”
İkinci el konutlarda en önemli kriter %56 ile fiyat, %25 ile depreme dayanıklılık olarak çıkmış. Buradaki %25’lik depreme dayanıklılık oranı bence Türkiye ortalamasıdır. İnşallah olmaz ama deprem beklenen bölgeler olan İstanbul – Bolu -Düzce ekseni gibi yerlerde bu oranının fiyata göre çok daha yüksek olduğunu biliyorum. Bize gelen müşterilerimizin birçoğunun ilk sorduğu sorulardan bir tanesi “depreme dayanıklı mı?” Sorusudur. Dolayısıyla Bolu bu noktada çok şanslı. Bizim ürettiğimiz konutların kalitesi, bizim müteahhitlerimizin niteliği ve ilimizdeki yapı-denetim sisteminin diğer illerden çok daha iyi bir şekilde uygulanması sayesinde Bolu’daki konutlarımızın hepsi güvenlidir. Bizlerde bu güveni son derece iyi bir şekilde karşılamış oluyoruz.
“Özellikle, fiyattan ziyade kredili satışlara dayalı problemi çözmüş durumdayız”
Tüketicilerin, sıfır projelerde %63 oranında fiyat ve ödeme koşullarını öncelikli faktör olarak ele almalarına bakacak olursak; Alemdar İnşaat olarak biz bunu aşmış durumdayız. Özellikle, fiyattan ziyade kredili satışlara dayalı problemi çözmüş durumdayız. Çünkü faiz oranlarının yüksek olması şu anda konuta ulaşım imkânını çok zorlaştırıyor. Alemdar İnşaat olarak bunu kendi bünyemizde bankadaki oranların yarısına yakın bir oranla 120 aya kadar olan vadelerle çözdük. Bu anlamda birçok insanımızı konut sahibi yaptık ve yapmaya da devam edeceğiz. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde yine bu istatistikleri göz önüne alarak bu alanda da iyileştirmeler yapmayı planlıyoruz.
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Haziran’da duraksadı. Reel konut fiyat endeksi haziranda mayısa kıyasla 0,02 puanlık sınırlı bir azalışla 166,1 oldu. Mayıstan hazirana enflasyon oranı ve cari konut fiyat artış oranı neredeyse aynı düzeyde. (yüzde 1,6). Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmakta. Ev fiyatları, reelde düşmeye devam ediyor. Bu süreç sizce nereye kadar gider?
Bence bu sürecin sonuna geldik. Konut sektöründe zaman zaman çok ani yükselişler olur, sonra stabil gider. Bir müddet sonra yine çok ani yükselişler olur. Bu süreç, konut kredi faiz oranlarının düşme noktasına geldiğinde en az % 30 ile %50 arasında bir fiyat farkı olarak toplumun karşısına çıkacak. Bu yüzden imkânı olan herkesin konut kredisi faiz oranlarına bakmazsızın konut sahibi olması gerektiğine inanıyorum. Bu dönem için trenin son durağı diyebiliriz. Kaldı ki konut kredilerinde 6 ayda bir yapılandırma imkânı var. Şu anda yüksek orandan kullansanız bile ileride yapacağınız yapılandırmayla bunu çözüp daha düşük oranlardan konut kredinizi yapılandırabiliyorsunuz. Peşinatını bulan herkesin şu anda konut alabileceği bir dönem. Fiyatlar bu aşamadan sonra yükselmeye devam edecek çünkü uzun süreden beri aynı fiyat aralığında süregelen bir durum söz konusu…
Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) tarafından açıklanan konut fiyatı istatistiklerine göre, Türkiye ilk çeyrekte konut fiyatlarının en çok düştüğü üç ülkeden biri oldu. Ülke genelinde uzun süredir düşüş ivmesi gösteren konut satışlarında Temmuz ayında yaşanan artışı ise bazı kesimler peşin satışlara bağlıyorlar. Buradan gayrimenkule tekrar paranın geri dönmeye başladığı gibi bir anlam çıkarabilir miyiz?
Seçimden önce özellikle döviz bazında bir yükseliş bekleniyordu ülkemizde. Bu yüzden paranın ya da birikimlerin önemli bir kısmı dövize kaymıştı. Akabinde uzun soluklu olarak dövizin yerinde sayması sonucunda faizler ön plana çıktı. Faiz kazançlarını da yapan yatırımcılar şu anda karar verme noktasındalar. Bu para gayrimenkule mi? yoksa borsaya mı gidecek? Borsaların da uluslararası çalkantılardan dolayı çok fazla ışık vermemesi nedeniyle bu paranın yavaş yavaş konuta doğru özellikle gayrimenkule doğru kaydığını görüyorum. Konut kredi faizlerinde en ufak bir düşüş sinyalinin gelmesiyle birlikte- şu anda Ziraat Bankası bunun ilk adımını attı. Yüzde 2,70’lere oranı çekti- bu artışın ben hızla devam edeceğini düşünüyorum. Ağustos ayındaki artış oranı bu işin gerçek anlamda ticaretini yapan, öngörü sahibi insanların eseridir. Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının artacağını ve bundan para kazanacağını bilen yatırımcılar şu anda hızlı bir şekilde konuta geçmeye başladılar. İnanın şu anda inşaat sektöründe olmayan ve konut üretmeyen biri olsam bile tüm paramı bugün itibariyle konuta yatırırdım.
Konut sektöründe ağustos ayında görece kıpırdanma yaşandı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 10’a yakın artışla 134 bin adedi geçti. Ağustostaki canlanmanın, daha çok konutu yatırım aracı olarak değerlendiren alıcılara yapılan peşin satışlardan kaynaklandığını görüyoruz. Daha çok orta gelir grubunun müşteri profilini oluşturduğu kredili (ipotekli) satışlarda ise hızlı düşüş devam etti. Satışlardaki artışın daha çok ilk el konutlardan kaynaklandığı görüldü. Ağustosta satılan her 100 konuttan sadece 10’u banka kredisi ile alındı. Bu tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Aslında bu sorunuzun cevabını biraz önce verdim. Şu anda kredili satışlar beklemede… Yatırımcı satışları hızlı bir şekilde artmaya başladı. Dediğim gibi kokuyu alan ve önünü gören yatırımcılar bu tarafa geçmeye başladılar. Önümüzdeki dönemde para gayrimenkule dönüş yapacaktır.
Önümüzdeki süreçte Merkez Bankası tarafından Faiz indirimlerinin söz konusu olması bekleniyor. Bu da gayrimenkul yatırımcıları için başka bir gösterge olacak. Gayrimenkul yatırımları, son bir senede reel bazda enflasyona karşı yenilmişti. Sizin bu konuda geçmişte çok önemli uyarılarınız ve değerlendirmeleriniz olmuştu. Yaşanan son gelişmeler ışığında neler söylemek istersiniz?
Bu sorunuz ekonominin genel yapısıyla ilgili bir soru. Türkiye’de uygulanan orta vadeli bir program var. Ve bu program bugüne kadar hiç sektirilmeden bize anlatıldığı şekliyle uygulandı. Her ne kadar piyasa sıkıntıya girse de, piyasadan ciddi anlamda bir para çekilmiş olsa da ben programın bu aşamaya kadar başarılı olduğunu düşünüyorum. Bu programın etkilerini önümüzdeki dönemde enflasyon üzerinde göreceğiz. Enflasyonun düşmesine bağlı olarak yılbaşına kadar kredi faiz oranlarında en az 5 puanlık bir düşüş bekliyorum. Yani yılbaşına kadar elde olan baz faizimizin yüzde 45’lere düşeceğini bekliyorum. Bu durum otomatikman bizim konut kredilerine yansıyacaktır. Az önce söylediğim gibi Ziraat Bankası bunun ilk adımını attı. Bunu diğer bankaların takip etmesiyle birlikte önümüzdeki yılbaşı itibariyle konut kredilerinde yüzde 2 ya da yüzde 2,5 bandında bir rakam göreceğimizi, yılın ilk çeyreğinde de bunun yüzde 2’nin altına düşmesini beklediğimi vurgulamak isterim. Bu durum önümüzdeki dönemin konut ve inşaat sektörü açısından hareketli geçeceğini gösteren en önemli enstrümandır.
“Cumhuriyetimizin 101.yılında yapmamız gereken en önemli şey yeşil mutabakat ve karbon salınımı’dır.”
Bolu Ticaret ve Sanayi Odası Yönetim Kurulu Başkanı olarak Cumhuriyetimizin 101'nci yıl dönümü ile ilgili olarak nelerin altını çizmek istersiniz?
Cumhuriyetimizin 100.yılını geçen yıl kutladık. Çok güzel bir kutlama yılı oldu. Bu sene 101. yılını kutluyoruz. Başta Mustafa Kemal Atatürk olmak üzere tüm silah arkadaşlarına ve terör saldırıları sonucunda yaşamını yitiren tüm şehitlerimize rahmet diliyorum. Bugüne kadar ülkemizin kurtuluşu için mücadele veren ve bu uğurda yaralanan tüm gazilerimizi saygı ve hürmetle selamlıyorum. Dünyanın geldiği noktaya baktığımızda Cumhuriyetimizin 101.yılında yapmamız gereken en önemli konu yeşil mutabakat ve karbon salınımı’dır. Çünkü önümüzdeki dönemde ne üretirsek üretelim satmak istediğimiz noktada bizden bu etmenlere dair uygunluk istenecek. Zaten dünyada çok ciddi bir rekabet olduğu için ürettiğimiz ürünleri satmakta ve pazarlarımızı korumakta zorlanıyoruz. Pazarları koruma noktasında sürekli karşımıza ciddi rakipler çıkıyor. Örneğin tekstil sektörü hızla Mısır’a kayıyor. Bunu engelleme noktasında gerçekten zorlanıyoruz. Hatta birçok yatırımcımız ülkemizdeki işgücünün pahalı olmasından kaynaklanan nedenlerle bu türden 3.dünya ülkelerine yatırım yapmayı sürdürüyorlar. Neticede ortada bir ticaret var ve hiç kimse para kazanmamak adına ticaret yapmaz. Herkes para kazanmak ister. Koyduğu sermayenin karşılığını almak ister. Bundan daha doğal bir şey yoktur. Dolayısıyla artık iç çekişmeleri, çok basit konulara takılıp zaman ve gündem değiştirmeleri bırakıp bir an önce toplum olarak dünyaya ayak uydurmalı ve bizi bekleyen –iklim değişiklikleri – gibi konulara artık ayak uydurmalıyız. Aslında Bolu bu konuda çok şanslı bir il. Çünkü bizim termal kaynaklarımız var ama bu termal kaynakları şu ana kadar iyi kullandığımızı söyleyemem. Onun için çok hızlı bir şekilde özellikle termal kaynaklarımızın olduğu bölgelerde örtülü tarıma geçip termal kaynaklarla bu alanları ısıtmak suretiyle tarımı güçlendirmemiz gerekiyor. 50 hektarlık bir örtülü tarımdan elde edeceğimiz verimin aynısını 2500 hektarlık bir açık alandan yapabiliyoruz. Burada risk ve maliyetlerde var. Örneğin; bu 2500 hektarı sürmek zorundasınız. Fakat 50 hektarlık bir alanda böyle bir maliyetiniz yok. Ayrıca örtülü alanlarda Güneş Enerjisi sistemi kurmanız durumunda ekstra bir enerji getirisi de elde etmeniz söz konusu… Dolayısıyla yeşil mutabakat, karbon salınımı ve örtülü tarım’ın altını önemle çizmek istiyorum. Hava şartları yüzünden ani don, ani dolu, ani yağış, bir yılda alacağımız yağışı bir ayda. Bir ayda alacağımız yağışı da bir saatte aldığımız dönemlerden geçiyoruz. O yüzden örtülü tarımın çok önemli olduğunu düşünüyorum. Bununla ilgili olarak başta Sayın Valimiz olmak üzere, belediyelerin, tüm kurum ve kuruluşların, müdürlüklerin, sosyal platformların ve odaların el ele vererek mutlaka çözüm üretmesi gerekiyor. En azından Bolu’nun kendi ihtiyacını karşılayacak kadar bir örtülü tarım modeline geçmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu model yurt çapında her il’i kapsayacak şekilde de uygulanabilir.
Son olarak neler söylemek istersiniz?
Son dönemde dünyada ve ülkemizde çok ciddi bir ekonomik krizi birlikte yaşıyoruz. Bunun etkilerini de görüyoruz. Buradaki en önemli çıkış noktası olarak tasarruf ve üretim unsurlarının altını çizmek istiyorum. 7’den 70’e her kesimden insana öncelikle tasarruf bilinçlerini gözden geçirmelerini öneriyorum. İhtiyacımızın dışına çıkmadan yaşamayı öğrenmemiz lazım. Eğer bu mücadeleyi kazanmak istiyorsak ikinci temel unsur üretmektir. Herkes ne iş yaparsa yapsın kendisine bir üretim modeli bulmalıdır. Balkonda domates üretmek bile bana göre bir üretim biçimidir. Neticede bir katkı sunar. O yüzden önümüzdeki dönemin mottosu olarak “tasarruf ve üretim” diyorum.
.JPG)
